In Oslo, Noorwegen, ontvouwt zich een transformatie binnen het domein van vastgoed en architectonische metingen. Romly AS, een uniek bedrijf dat gedreven wordt door de visie van een architect, daagt de traditionele methoden van vastgoedmetingen uit. Een belangrijk hulpmiddel dat deze transformatie aandrijft is de Leica BLK2GO, een handscanner voor het vastleggen van beelden die Romly's en Noorwegen's benadering van oppervlakteberekeningen en nauwkeurige plattegronden in vastgoedtransacties en documentatie herschrijft.
Een vastgoeduitdaging
Floire Nathanael Daub, CEO van Romly en architect van beroep, merkte tijdens zijn jaren in de architectuur een veelvoorkomend probleem op: het verkrijgen van nauwkeurige gegevens van bestaande gebouwen. Romly is ontstaan uit deze behoefte aan actuele 3D-gegevens.
"Een van de problemen die architecten altijd hebben wanneer ze een nieuw project willen starten, vooral in een bestaand gebouw, is het verkrijgen van een nauwkeurige dataset," legde Daub uit. “Ik wilde leren hoe ik een zeer nauwkeurige dataset voor oppervlaktemetingen kon krijgen. Dus, het was een experiment in het weekend met het gebruik van een BLK360-eenheid om mijn appartement te scannen, wat onthulde dat er nog eens zes vierkante meter over het hoofd was gezien die niet gedocumenteerd was.”
Daub merkte op dat de meeste architecten en vastgoedprofessionals vertrouwen op eenvoudige laserpointers voor vierkante meter oppervlaktemetingen. Deze hulpmiddelen hebben echter beperkingen, vooral bij het meten van ruimtes met moeilijke hoeken of unieke kenmerken en geometrie. Deze onthulling inspireerde Daub om de BLK2GO in zijn workflow te integreren, met een toewijding aan hoge nauwkeurigheid in de plattegronden en de 3D-gegevens die het aan zijn klanten levert, terwijl hij ook profiteert van mobiele handscanning en snelheid en efficiëntie op de bouwplaats.
Innovatie in de industrie met de BLK2GO
Romly heeft een eenvoudige belofte: "Geen reserveringen, geen giswerk, geen ruimte voor twijfel. 99% geverifieerd gebied op basis van miljoenen verzamelde datapoints – en een methode waarbij alle stappen geverifieerd kunnen worden. Dit is Romly."
Om hun nauwkeurigheidsdoel te bereiken, vooral voor lastige ruimtes, gebruikt het bedrijf de BLK2GO om eigendommen te meten met een eenvoudige sitebezoek. Ze bereiden de eigendom voor en scannen deze om alle gegevens te verzamelen die ze nodig hebben tijdens één snel bezoek – en klanten zijn vaak onder de indruk van de capaciteiten en snelheid van de BLK2GO, wat een zekere mate van vertrouwen biedt dat Romly de zaken op de juiste manier meet.
Daarna gebruiken ze de gegevens om een “Romly-geverifieerde” plattegrond te creëren – documentatie van een ruimte die in elke stap van hun workflow geverifieerd wordt tot de uiteindelijke oplevering.
Romly's nauwkeurigheid met de BLK2GO levert tastbare voordelen op voor hun klanten. In één geval ontdekten ze dat er in totaal 15 vierkante meter extra in het appartement van een klant was die eerder verkeerd gemeten en over het hoofd gezien was. De "nieuwe ruimte" die Romly vond door middel van nauwkeurige 3D-puntwolken bleek winstgevend voor de huiseigenaar, met een waardevermeerdering van $153.000 voor het onroerend goed. (Je kunt ook andere voorbeelden van ontbrekende of extra vierkante meters zien op https://www.instagram.com/romly.no/)
Een nieuwe vastgoeddocumentatieworkflow, ontworpen voor nieuwe woningwetten
Met de BLK2GO is Romly een pionier in een nieuwe workflow die nauwkeurigheid en efficiëntie levert. Daub legde uit dat “voor het type werk dat wij doen, de BLK2GO fantastisch is.” En het type werk dat Romly doet is gebaseerd op een set waarden – nauwkeurigheid, transparantie, efficiëntie – die niet alleen Daub's streven naar nauwkeurigheid in alle vastgoeddocumentatie in Noorwegen aansteken, maar ook innovatie binnen de hele vastgoedsector en de nabijheid tot architectuur.
Deze waarden, vooral nauwkeurigheid, waarop Romly hun werk baseert, hebben hun operaties in een positie geplaatst om te voldoen aan nieuwe regelgevingsvereisten. Vanaf januari 2022 stipuleert de Afstandsregelgeving in Noorwegen dat de maximale toelaatbare afwijking in oppervlaktemetingen voor woningtransacties 2% is, aangescherpt van de eerdere 6%. Met de ±10 millimeter nauwkeurigheid van de BLK2GO ontdekte Romly dat ze goed uitgerust waren om zich aan te passen aan deze strengere vereiste.
Wat gebeurt er na het scannen? Softwaremagie
Het proces eindigt echter niet bij het vastleggen van ruwe gegevens ter plaatse. Het aantal bewerkingen en mogelijke kansen voor fouten wordt aanzienlijk verminderd dankzij de BLK2GO-gegevens en de resulterende oplevering via Romly's softwareworkflow.
Zoals Daub stelt: “Met realiteitscaptur gegevens, in plaats van thuis te komen met een lijst van verschillende cijfers geschreven op een kladblok, heb je veel meer gegevens beschikbaar wanneer je voor je computer zit.”
Zodra ze de BLK2GO-gegevens exporteren, gebruikt Romly verschillende softwaretools, waaronder Leica Cyclone REGISTER 360 PLUS, naast enkele van hun unieke interne oplossingen, om de BLK2GO-puntwolken te verwerken. Zodra de gegevens zijn verwerkt in Cyclone REGISTER 360, importeren ze datasets in Autodesk's Revit.
Deze stap is cruciaal, aangezien metingen met puntwolken zo dicht mogelijk bij de vloer moeten worden genomen, volgens de regelgeving, om de meest nauwkeurige meting voor het gebied in een plattegrond te vinden, aangezien niets de scanner fysiek zou tegenhouden om te meten met LiDAR.
De magie van het samenvoegen van al deze gegevens komt tot leven in Revit door verificatie van hun gegevenskwaliteit, het uitvoeren van testkalibraties en exporteren naar een CAD-leesbaar formaat. Revit stelt hen in staat om de gegevens te snijden en te verfijnen, en Daub legt uit hoe het integreren van BLK2GO-gegevens in Revit hun proces versnelt, en voegt eraan toe dat "zowel het snijden als ook alle bewerkingen – het tekenen van wanddikte en het maken van een correct BIM-klaar formaat."
Deze gedetailleerde gegevens helpen Romly bij het creëren van een nauwkeurige plattegrond die ver voorbij de traditionele methoden gaat. Zodra ze bij de plattegrond komen, wordt deze “Romly-geverifieerd” genoemd en is hij klaar voor gebruik door hun klanten.
Daub is echter snel om te verduidelijken dat “Romly-geverifieerd” veel meer betekent dan het naleven van een complex proces. Het spreekt hun toewijding aan transparantie in hun methode aan en hun bereidheid om elke stap in het proces te tonen. Ze onderwijzen hun klanten continu over de technologie die ze gebruiken en waarom deze belangrijk is, of dat nu is wanneer Romly een eigendom voor het eerst scant – of zelfs wanneer vastgoedtransacties voor de rechter komen.
Romly-geverifieerde plattegronden worden essentieel bewijs in de rechtszaal
Romly's aandacht voor detail door middel van nauwkeurigheid heeft niet alleen vruchten afgeworpen in hun bedrijf; ze hebben ook een significante impact gehad in de rechtszaal. Romly-geverifieerde plattegronden hebben essentiële, betrouwbare en duidelijke bewijsstukken geleverd in verschillende opmerkelijke vastgoed- of eigendomsrechtzaken, wat leidde tot snellere geschiloplossingen.
De nauwkeurigheid van Romly's gegevens hielp bij het onthullen van aanzienlijke discrepanties in een hooggeprofileerde eigendomsaangelegenheid. Hun metingen onthulden een gebied van 24 vierkante meter dat was over het hoofd gezien in eerdere berekeningen (8,1% van het totale gebied). Dit had ernstige implicaties voor de waardering van het onroerend goed, en Romly's gegevens maakten een eerlijke uitkomst mogelijk.
De rechter benadrukte vooral het voordeel van de uitgebreide visuele datasets die Romly in de rechtszaal kon presenteren in de vorm van puntwolken, secties en plannen, waardoor een sitebezoek overbodig werd. De visuele gegevens gaven de rechtbank een dieper inzicht in de situatie en precies wat er in de oppervlakteberekeningen was opgenomen. In vergelijking met eerdere zaken, waarbij ze beperkte inzicht hadden in hoe de situatie eruit zag en slechts beperkt waren tot verschillende cijfers zonder ondersteunende visuele gegevens.
De rechtszaak werd gewonnen en de cliënt ontving $190,000 schadevergoeding voor de ontbrekende vierkante meters en alle rechtsgerelateerde kosten.
Maar laten we meer over cijfers praten. In een andere zaak was de uitdaging dat een appartement sinds 2003 zes keer was verkocht en in alle gevallen de vermelde vierkante meters verschillend waren.
Het verzoek om een prijsverlaging van $27,000 werd aanvankelijk afgewezen vanwege te veel inconsistente metingen van het gebied. Volgens de vorige taxateurs was het appartement erg moeilijk te meten met een handlaserafstandsmeter, omdat de muren en hoeken geen 90 graden waren. Met zes verschillende metingen uitgevoerd door verschillende taxateurs die allemaal tot verschillende resultaten kwamen, werd aanvankelijk geconcludeerd dat het niet waarschijnlijk was dat er sprake was van een gebrek, aangezien er onenigheid bestond over de werkelijke grootte van de woning. Het nadeel van handlaserafstandmeters en handgeschreven metingen, wat de meest gebruikte methode voor oppervlaktebepaling is, is dat de methode niet kan worden getest. In de context van een geschil zijn er geen ondersteunende gegevens die de verschillende resultaten kunnen verifiëren of uitleggen.
Romly werd benaderd en concludeerde dat het appartement een oppervlakte had van 111 m² BRA en gedetailleerde en nauwkeurige tekeningen van de geometrie van het appartement kon leveren, evenals een visuele uitleg van hoe de berekening werd gemaakt. De zaak werd vervolgens voorgelegd aan de Financiële Klachtencommissie. In het licht van de nieuwe gegevens die Romly verstrekte, werd geconcludeerd dat er een fout was in het gebied van 8 m² (6,7%) en de nieuwe eigenaar werd schadevergoeding toegekend.
De volgende passage is afkomstig uit de beslissing van de rechtbank: "In dit geval heeft de koper nieuwe documentair bewijs overgelegd dat, naar de mening van de rechtbank, bewijst dat het oppervlak van de woning in BRA eigenlijk 111 m² is. Gezien het feit dat het verkoopdocument het BRA van de woning op 119 m² heeft vermeld, is er een oppervlakteafwijking van 8 m². Dit bedraagt 6,7% van de oppervlakte van de woning, en de rechtbank is van mening dat, volgens de praktijk, dit voldoende is om te worden beschouwd als een gebrek dat de aankoop heeft beïnvloed." (Link naar de zaak: Søk etter uttalelser (finkn.no))
Maar de verborgen waarde die ontdekt werd door middel van Romly's laserscanning is niet alleen monetair. De gegevens die Romly levert helpen bij het opbouwen van vertrouwen tussen alle betrokken partijen, waardoor zaken kunnen worden opgelost voordat ze de rechtszaal bereiken en zowel tijd als publieke middelen worden bespaard.
In een uitdagende sector en met veranderende regelgeving biedt Romly's uitzonderlijke gebruik van de BLK2GO een nauwkeurigheid die voorheen niet haalbaar was en een transparante, geverifieerde methode voor het creëren van vastgoeddocumentatie die voldoet aan nieuwe richtlijnen en klanten waardevolle informatie over hun eigendommen biedt. Door laserscanningtechnologie in te voeren, in combinatie met unieke softwareworkflows, in vastgoedmetingen en -transacties, stelt Romly de standaarden voor vastgoeddocumentatie in de industrie en het land bij.
Geïnteresseerd in het toevoegen van de BLK2GO aan uw vastgoeddocumentatiedienst? Leer meer over de scanner hier.