À Oslo, en Norvège, les mesures pour l'immobilier et l'architecture sont en pleine transformation. Romly AS, une entreprise unique propulsée par la vision d'un architecte, bouleverse les méthodes de mesure traditionnelles des biens immobiliers. Au cœur de cette transformation, le Leica BLK2GO, un scanner laser avec imagerie portatif, réécrit l'approche de Romly et de la Norvège en matière de calculs et de précision des plans de niveau pour les transactions immobilières et la documentation.
Un vrai défi pour l'immobilier
Architecte de profession, Floire Nathanael Daub, P-DG de Romly, a retenu de ses années d'expérience dans le domaine, le problème commun de tous les architectes : obtenir des données exactes sur les bâtiments existants. C'est de ce besoin de données 3D à jour qu'est née Romly.
« Ce qui pose toujours problème aux architectes au démarrage d’un nouveau projet, surtout dans un bâtiment existant, c'est notamment d'arriver à obtenir un ensemble de donnés exact, » explique Daub. « Je voulais apprendre à créer un ensemble de données de haute précision pour les mesures de superficie. C'est ainsi qu'un week-end, en numérisant mon appartement pour m’entraîner à utiliser le BLK2GO, j'ai découvert une surface supplémentaire de 6 mètres carrés, oubliée et non documentée. »
Daub observe que la plupart des architectes et des professionnels de l'immobilier se fient à de simples pointeurs laser pour mesurer les superficies en mètres carrés. Toutefois, ces outils sont limités, surtout pour mesurer les surfaces qui contiennent des angles compliqués ou des caractéristiques ou une forme unique. Cette révélation a incité Daub à adopter le BLK2GO dans son flux de production pour rester fidèle à son engagement d'exactitude des plans de niveaux et des données 3D qu'il fournit à ses clients, tout en profitant des avantages de la numérisation mobile portative qui lui permet de gagner en rapidité et en efficacité sur le chantier.
Innovation dans le secteur avec le BLK2GO
L'engagement de Romly est simple : « Pas de réserves, pas de conjectures, pas de place pour le doute. Une certitude de 99 % pour des superficies obtenues à partir de millions de points collectés et une méthode dont toutes les étapes peuvent être vérifiées. C'est cela, Romly. »
Afin d'atteindre cet objectif d'exactitude, en particulier pour les espaces complexes, l'entreprise utilise le BLK2GO pour mesurer les biens pendant une simple visite. Elle prépare et numérise le bien dans le but de rassembler toutes les données dont elle a besoin au cours d'une rapide visite (les clients sont souvent médusés par les capacités et la rapidité du BLK2GO) et cela génère un certain niveau de confiance dans le fait que Romly prend ses mesures de la bonne manière.
À partir de là, l'entreprise utilise les données pour créer un plan de niveau « vérifié par Romly », c'est-à-dire un descriptif de l’espace dans lequel chaque étape du processus de création des documents livrables est vérifiée.
La précision de Romly avec le BLK2GO offre des avantages tangibles pour ses clients. Un jour, ils se sont rendu compte que 15 mètres carrés de l'appartement des clients avaient précédemment été mal mesurés et oubliés. Ce « nouvel espace » que Romly a découvert à partir des nuages de points 3D a permis aux propriétaires d'ajouter 153 000 dollars à la valeur du bien. (D'autres exemples de mètres carrés manquants ou supplémentaires sont disponibles sur https://www.instagram.com/romly.no/)
Un nouveau flux de production des dossiers immobiliers, conçu selon les nouvelles lois sur le logement
Avec le BLK2GO, Romly lance un nouveau flux de production exact et efficace. Daub explique que « pour le type de travail que nous fournissons, le BLK2GO est génial. » Et le type de travail que fournit Romly s'appuie sur un ensemble de valeurs (exactitude, transparence, efficacité) qui motive non seulement les efforts de Daub en faveur de l'exactitude dans tous les dossiers immobiliers de Norvège, mais aussi l'innovation dans tout le secteur de l'immobilier et les domaines adjacents de l'architecture.
En fondant son travail sur ces valeurs (en particulier l'exactitude), Romly se trouve dans une position qui lui permet d’adhérer aux nouvelles exigences réglementaires. En effet, depuis janvier 2022, la loi norvégienne sur les cessions stipule que l'écart maximal admissible pour les mesures de superficie aux fins des transactions immobilières est abaissé de 6 % à 2 %. Avec la précision de ± 10 mm du BLK2GO, Romly est équipée pour répondre cette exigence plus stricte.
Qu'y a-t-il après la numérisation ? La magie des logiciels
Toutefois, le processus ne s'arrête pas à la capture de données brutes sur place. Le nombre d'opérations et de sources d'erreurs possibles est considérablement réduit grâce aux données du BLK2GO et aux fichiers livrables issus du traitement informatique de Romly.
Daub affirme : « Avec les données issues de la capture de la réalité, au lieu de rentrer avec une liste de nombres reportés sur un carnet de croquis, nous disposons de bien plus de données disponibles en arrivant devant l'ordinateur. »
Après avoir exporté les données du BLK2GO, Romly utilise de nombreux outils informatiques, notamment Leica Cyclone REGISTER 360 PLUS, ainsi que ses propres solutions uniques, pour traiter les nuages de points du BLK2GO. Lorsque les données sont traitées dans Cyclone REGISTER 360, les ensembles de données sont importés dans Revit d'Autodesk.
Cette étape est vitale car, d'après la réglementation, les mesures prises avec les nuages de points doivent se faire le plus près possible du sol, afin d’obtenir la mesure la plus exacte de la superficie dans un plan de niveau, car rien ne peut empêcher physiquement le scanner de mesurer avec le LiDAR.
En rassemblant toutes ces données, la magie prend vie dans Revit avec la vérification de la qualité des données, les essais d'étalonnage et l'exportation des données dans un format compatible avec les outils de DAO. Revit permet de découper les données en tranches et de les affiner. Daub explique que l'intégration des données du BLK2GO dans Revit accélère le processus, tout comme « le découpage en tranches et toutes les opérations (dessiner l'épaisseur des murs et la création d'un format compatible avec le BIM). »
Ces données détaillées aident Romly à créer un plan exact qui surpasse largement les méthodes traditionnelles. À l'étape du plan de niveau, elles portent la mention « vérifié par Romly » et sont prêtes à être utilisées par les clients.
Toutefois, Daub précise promptement que « vérifié par Romly » signifie bien plus que l'adhésion à un processus complexe. La formule témoigne de son engagement concernant la transparence de sa méthode et de sa volonté de montrer chaque étape du processus. Romly explique toujours à ses clients la technologie qu’elle utilise et pourquoi elle est importante, que ce soit la première fois que Romly numérise un bien ou qu’il s’agisse d’une transaction immobilière qui se termine au tribunal.
Les plans de niveau vérifiés par Romly deviennent des preuves critiques au tribunal
L'attention que Romly porte aux détails et à l'exactitude ne présente pas des avantages que pour son activité. Elle a aussi un impact considérable au tribunal. En effet, les plans de niveau vérifiés par Romly ont fourni des preuves essentielles, fiables et claires dans plusieurs procès liés à l'immobilier ou à la propriété, ce qui a permis de résoudre les litiges plus rapidement.
L'exactitude des données de Romly a aidé à découvrir des incohérences significatives dans une affaire de propriété très médiatisée. Les mesures ont révélé une surface de 24 mètres carrés oubliée dans les calculs précédents (soient 8,1 % de la superficie totale). Cet écart avait des conséquences considérables sur l'estimation du prix de la propriété et les données de Romly ont permis d'aboutir à une résolution équitable.
Le juge a souligné en particulier les avantages des ensembles de données visuels complets que Romly a pu fournir sous la forme de nuages de points, de sections et de plans, rendant la visite sur place obsolète. Les données visuelles ont donné à la cour une compréhension plus approfondie de la situation, en détaillant ce qui était pris en compte exactement dans les calculs. Contrairement aux affaires précédentes, où la cour avait une vision limitée de la situation et s'appuyait seulement sur des chiffres différents, sans support visuel.
Le client a gagné l'affaire et obtenu une compensation de 190 000 dollars pour les mètres carrés manquants et tous les frais de justice associés.
Mais parlons plutôt des chiffres. Dans une autre affaire, un appartement a été vendu six fois depuis 2003 et à chaque fois, le nombre de mètres carrés déclarés était différent.
La demande de réduction de prix de 27 000 dollars a d'abord été rejetée en raison du trop grand nombre de mesures différentes de la superficie. D'après les géomètres précédents, l'appartement était très difficile à mesurer avec un télémètre laser tenu à la main, car les murs et les coins n'étaient pas à angle droit. Avec six mesurages différents réalisés par des géomètres différents qui obtenaient des résultats différents, la conclusion initiale a été que l'insuffisance était improbable, car la taille réelle de l'habitation faisait l'objet de désaccords. L'inconvénient du télémètre laser et des mesures notées à la main, soit la méthode la plus couramment utilisée pour mesurer les superficies, est qu'il est impossible de contrôler cette méthode. En cas de litige, aucune donnée ne permet de vérifier ni d'expliquer les différents résultats.
Romly a été contactée, a conclu que l'appartement avait une superficie de 111 m2 (BRA) et a pu fournir des plans détaillés et précis de la géométrie de l'appartement avec une explication visuelle de la manière dont les calculs ont été réalisés. L'affaire a ensuite été présentée devant la commission d'appel financière. À la lumière des nouvelles données fournies par Romly, la commission a conclu à une erreur de superficie de 8 m2 (soient 6,7 %) et le nouveau propriétaire a eu droit à une compensation.
Voici un extrait de la décision du tribunal : « Dans la présente affaire, l'acheteur a fourni de nouvelles pièces qui, aux yeux de la cour, prouvent que la superficie de l'habitation réelle en BRA est de 111 m2. Attendu que les documents de vente font état d'une superficie de l'habitation de 119 m2 en BRA, il existe un écart de 8 m2. Cet écart représente 6,7 % de la surface de l'habitation et le tribunal en conclut, conformément à la pratique, qu'il constitue un manquement ayant un impact sur l'achat. » (Lien vers l'affaire : Søk etter uttalelser (finkn.no))
Mais la valeur cachée découverte grâce à la numérisation laser de Romly n'est pas seulement financière. Les données fournies par Romly aident à créer de la confiance entre les parties concernées, ce qui permet de résoudre les litiges avant d'arriver au procès et ainsi d'économiser du temps et des ressources publiques.
Dans ces périodes éprouvantes pour le secteur, avec des changements de réglementation, l'utilisation exceptionnelle du BLK2GO par Romly offre une exactitude auparavant inatteignable. Cette méthode de création des dossiers immobiliers transparente et vérifiée respecte la nouvelle réglementation et fournit aux clients des informations utiles sur leur propriété. En introduisant la numérisation laser, associée à des flux de production informatique uniques, dans les mesures et les transactions immobilières, Romly fixe de nouvelles références professionnelles et nationales pour la documentation immobilière.
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