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En Oslo (Noruega) se está produciendo una transformación en el ámbito de las mediciones para el sector inmobiliario y la arquitectura. Romly AS, una singular empresa impulsada por la visión de un arquitecto, está revolucionando los métodos empleados tradicionalmente para medir las propiedades. Una herramienta esencial para esta transformación es el Leica BLK2GO, un escáner láser de mano que está rediseñando los métodos de Romly —y de Noruega— para calcular áreas y crear planos precisos en la documentación y las transacciones de las propiedades inmobiliarias.
Un auténtico reto para el sector inmobiliario
Cuando trabajaba en el campo de la arquitectura, Floire Nathanael Daub, presidente de Romly y arquitecto de profesión, detectó un problema al que se enfrentaban con frecuencia los arquitectos: obtener datos precisos de edificios ya existentes. Romly nació de esta necesidad de contar con datos 3D actualizados.
“Uno de los problemas que tienen siempre los arquitectos cuando quieren iniciar un nuevo proyecto, especialmente en un edificio ya construido, es obtener un conjunto de datos preciso”, explica Daub. “Yo quería aprender a obtener un conjunto de datos de alta precisión para las mediciones de áreas. Así que un fin de semana hice un experimento: usé un BLK360 para escanear mi apartamento y descubrí que había seis metros cuadrados de espacio que nunca se habían documentado”.
Daub se dio cuenta de que la mayoría de los arquitectos y los profesionales del sector inmobiliario usaban simples punteros láser para las mediciones de áreas en metros cuadrados. Pero estas herramientas tienen limitaciones, sobre todo al medir áreas con ángulos complejos o elementos y geometrías especiales. Esta revelación animó a Daub a incorporar el BLK2GO a su flujo de trabajo con el objetivo de cumplir su compromiso de proporcionar planos y datos 3D de alta precisión a sus clientes aprovechando a la vez las ventajas del escaneado de mano móvil y ganando velocidad y eficiencia sobre el terreno.
Impulsar la innovación del sector con el BLK2GO
Romly ha asumido un compromiso sencillo: “Nada de vacilaciones, conjeturas ni dudas. Áreas verificadas al 99 % basadas en millones de puntos de datos recopilados con un método en el que todos los pasos se pueden verificar. Eso es lo que define a Romly”.
A fin de alcanzar su objetivo de precisión, sobre todo en espacios difíciles, la empresa usa el BLK2GO para medir las propiedades con una simple visita. Preparan y escanean la propiedad para reunir todos los datos que necesitan en una única visita rápida y los clientes suelen sorprenderse de las prestaciones y la velocidad del BLK2GO, que ofrece la garantía de que Romly mide las cosas correctamente.
A continuación, usan los datos para crear un plano “verificado por Romly”, una documentación de un espacio que se verifica a cada paso del flujo de trabajo hasta la creación de los productos finales.
La precisión de Romly con el BLK2GO genera beneficios tangibles para sus clientes. En una ocasión, se dieron cuenta de que en el apartamento de un cliente había, en total, 15 metros cuadrados adicionales que antes se habían medido mal y se habían pasado por alto. El “nuevo espacio” encontrado por Romly gracias a las nubes de puntos precisas 3D resultó ser muy rentable para el dueño, ya que aumentó en 153 000 dólares el valor de la propiedad. Puede encontrar otros ejemplos de metros cuadrados perdidos o ganados en https://www.instagram.com/romly.no/.
Un nuevo flujo de trabajo de documentación de propiedades inmobiliarias diseñado para las nuevas leyes sobre la vivienda
Con el BLK2GO, Romly abandera un nuevo flujo de trabajo que proporciona precisión y eficiencia. Daub explica que “para el tipo de trabajo que hacemos, el BLK2GO es soberbio”. Y el tipo de trabajo que hace Romly se basa en un conjunto de valores —precisión, transparencia, eficiencia— que no solo ha impulsado la búsqueda de precisión de Daub en toda la documentación de propiedades inmobiliarias de Noruega, sino también la innovación en el conjunto del sector inmobiliario, que se solapa en muchos casos con la arquitectura.
Estos valores, especialmente la precisión, en los que Romly basa su trabajo han contribuido a que sus operaciones puedan cumplir las nuevas exigencias legales. Desde enero de 2022, la Ley de Venta noruega estipula que la máxima desviación tolerable en las mediciones de área para las transacciones inmobiliarias es del 2 %, un margen inferior al límite del 6 % que se aceptaba en la legislación anterior. Con la precisión de ±10 milímetros del BLK2GO, Romly puede cumplir sin problemas el requisito más estricto.
¿Qué sucede después del escaneado? La magia del software
El proceso, sin embargo, no termina con la captura in situ de los datos sin procesar. El número de operaciones y posibles oportunidades de error se ha reducido considerablemente gracias a los datos del BLK2GO y a los productos finales resultantes, creados a través del flujo de trabajo de software de Romly.
Como señala Daub, “con los datos de captura de la realidad, en lugar de llegar a casa con una lista de números apuntados en una libreta, tienes mucho más datos a tu disposición cuando te sientas delante del ordenador”.
Después de exportar los datos del BLK2GO, Romly usa muchas herramientas de software, entre las que se incluyen Leica Cyclone REGISTER 360 PLUS y algunas de sus propias soluciones, para procesar las nubes de puntos del BLK2GO. Una vez que los datos se procesan en Cyclone REGISTER 360, los conjuntos de datos se importan en la aplicación Revit de Autodesk.
Este paso es vital, ya que, según la normativa, las mediciones con nubes de puntos se deben realizar tan cerca del suelo como sea posible para determinar la medición más precisa del área en un plano, y no hay ningún obstáculo físico que impida que el escáner mida con LiDAR.
La magia de combinar todos estos datos se materializa en Revit mediante la verificación de la calidad de los datos, la realización de calibraciones de prueba y la exportación a un formato legible para CAD. Revit permite seccionar y ajustar los datos. Daub explica que la integración de los datos del BLK2GO en Revit acelera el proceso, “tanto los cortes como todas las operaciones: dibujar los espesores de las paredes y generar un formato adecuado compatible con BIM”, añade.
Estos datos detallados ayudan a Romly a crear un plano preciso que va mucho más allá que los métodos tradicionales. Una vez que generan el plano, se califica como “verificado por Romly” y está listo para que lo usen los clientes.
Sin embargo, Daub aclara al instante que estar “verificado por Romly” significa mucho más que seguir un proceso complejo. Refleja su compromiso con la transparencia del método empleado y su voluntad de mostrar cada paso del proceso. Informan por sistema a sus clientes sobre la tecnología que usan y les explican las razones por las que es importante, tanto en el primer escaneado que Romly hace de una propiedad como en los casos en los que una transacción inmobiliaria termina en los tribunales.
Los planos verificados por Romly se convierten en pruebas vitales en los tribunales
La atención de Romly a los detalles, derivada de la precisión de su método, no solo se ha traducido en beneficios empresariales para la compañía, también ha tenido importantes repercusiones en los tribunales. Los planos verificados por Romly han aportado pruebas claras, fiables y esenciales en varios casos judiciales destacados relacionados con propiedades o transacciones inmobiliarias, lo que ha agilizado la resolución de las disputas.
La precisión de los datos de Romly contribuyó a revelar discrepancias importantes en un caso inmobiliario de gran notoriedad. Sus mediciones revelaron un área de 24 metros cuadrados que los cálculos anteriores habían pasado por alto (un 8,1 % del área total). Esto afectó sustancialmente a la tasación de la propiedad y los datos de Romly posibilitaron una resolución justa.
El juez destacó, en especial, los beneficios de los exhaustivos conjuntos de datos visuales aportados por Romly al tribunal en formatos como nubes de puntos, secciones y planos, que hicieron que la visita a la propiedad resultase obsoleta. Los datos visuales permitieron al tribunal entender mejor la situación y los elementos incluidos en los cálculos de área. Esto suponía una gran diferencia con respecto a otros casos anteriores en los que habían tenido una información limitada sobre la situación y habían contado únicamente con cifras diferentes sin datos visuales complementarios.
El caso se ganó en los tribunales y proporcionó al cliente una compensación de 190 000 dólares por los metros cuadrados perdidos y todas las costas judiciales.
Sigamos hablando de números: en otro caso, la dificultad estribaba en que un apartamento se había vendido seis veces desde 2003 y en todos los casos los metros cuadrados especificados habían sido diferentes.
La petición de una reducción del precio de 27 000 dólares fue desestimada inicialmente a causa de las excesivas incoherencias encontradas en las mediciones del área. Según los tasadores anteriores, era muy difícil medir el apartamento con un telémetro láser de mano porque las paredes y las esquinas no formaban ángulos de 90 grados. Con seis mediciones diferentes realizadas por distintos tasadores que obtuvieron mediciones distintas, se concluyó al principio que no era probable que hubiera una discrepancia en cuanto al tamaño real de la vivienda. La desventaja de los telémetros láser de mano y las mediciones manuscritas —el método de medición de áreas más habitual— es que no se pueden verificar. En el contexto de una disputa, no hay datos adicionales que permitan confirmar o explicar los diferentes resultados.
Se requirieron los servicios de Romly, que concluyó que el apartamento tenía un área de 111 metros cuadrados de superficie útil y proporcionó planos detallados y precisos de la geometría de la vivienda y una explicación visual del método empleado para realizar el cálculo. El caso se llevó ante el Consejo de Apelaciones Financieras. A la luz de los nuevos datos aportados por Romly, se concluyó que había un error de 8 metros cuadrados (un 6,7 %) en el área y se concedió una compensación al nuevo propietario.
El siguiente pasaje procede de la resolución del tribunal: “En este caso, el comprador ha presentado nuevas pruebas documentales que, en opinión del tribunal, demuestran que la superficie útil de la vivienda es realmente de 111 metros cuadrados. Dado que el documento de venta afirmaba que era de 119 metros cuadrados, hay una desviación de área de 8 metros cuadrados. Esto supone un 6,7 % del área de la vivienda, y el tribunal estima que, conforme a la práctica establecida, esto basta para dictaminar que existe una deficiencia que ha afectado a la compra”. (Vínculo del caso: Søk etter uttalelser (finkn.no))
Pero el valor oculto revelado mediante el escaneado láser de Romly no es tan solo monetario. Los datos proporcionados por Romly refuerzan la confianza entre las partes y permiten que los casos se resuelvan antes de llegar a los tribunales, con el consiguiente ahorro de tiempo y recursos públicos.
En una etapa en la que el sector se enfrenta a dificultades y regulaciones cambiantes, el excepcional uso del BLK2GO por parte de Romly proporciona un nivel de precisión hasta ahora impensable y un método transparente y verificado para crear documentación inmobiliaria que cumpla las nuevas directrices y aporte a los clientes información valiosa sobre sus propiedades. Al introducir la tecnología de escaneado láser, combinada con sus propios flujos de trabajo de software, en las mediciones y transacciones inmobiliarias, Romly eleva los estándares del sector y del país para la documentación de propiedades.
¿Le interesa añadir el BLK2GO a su servicio de documentación de propiedades inmobiliarias? Puede obtener más información sobre el escáner aquí.