Romly AS: Hochpräzise Immobiliendokumentation mit dem Leica BLK2GO

In Oslo, Norwegen, vollzieht sich ein Wandel auf dem Gebiet der Immobilien- und Architekturvermessung. Romly AS, ein innovatives Unternehmen, das von der Vision eines Architekten angetrieben wird, hinterfragt die traditionell zur Vermessung von Immobilien verwendeten Methoden und bedient sich deshalb eines wichtigen Werkzeugs, des Leica BLK2GO. Es ist ein tragbarer bildgebender Laserscanner, der Romlys und Norwegens Ansatz für Flächenberechnungen und genaue Grundrisse bei Immobilientransaktionen und -dokumentationen neu definiert.    

 

Eine echte Herausforderung im Immobiliensektor

Floire Nathanael Daub, CEO von Romly und von Beruf Architekt, erkannte während seiner Tätigkeit im Bereich der Architektur ein generelles Problem, mit dem sich Architekten konfrontiert sahen: die Beschaffung von genauen Daten von bestehenden Gebäuden. Aus diesem Grund wurde Romly gegründet, nämlich um aktuelle 3D-Daten zu liefern.  

„Eines der Probleme, mit denen Architekten immer zu kämpfen haben, wenn sie ein neues Projekt beginnen wollen, insbesondere in einem bestehenden Gebäude, ist die Beschaffung eines genauen Datensatzes“, erklärte Daub. „Ich wollte lernen, wie man einen äußerst genauen Datensatz für Flächenmessungen erhält. Also scannte ich an einem Wochenende mit einem BLK360-Gerät meine Wohnung und fand heraus, das es zusätzliche sechs Quadratmeter Fläche gab, die nicht dokumentiert war.“    

Daub erwähnte außerdem, dass sich die meisten Architekten und Immobilienfachleute bei der Vermessung von Flächen in Quadratmetern auf einfache Laserpointer verlassen. Der Einsatz dieser Werkzeuge ist jedoch limitiert, insbesondere wenn es um die Messung von Flächen mit komplexen Winkeln oder einzigartigen Merkmalen und Geometrien geht. Diese Erkenntnis beflügelte Daub, den BLK2GO in seinen Arbeitsablauf zu integrieren, um seiner Verpflichtung nachzukommen, seinen Kunden äußerst genaue Grundrisse und 3D-Daten zu liefern. Er nutzte gleichzeitig aber auch die Vorteile des mobilen Handscannens, um vor Ort schneller und effizienter zu arbeiten.    

 

Neuerungen in der Branche durch den BLK2GO

Romly macht ein einfaches Versprechen: „Keine Vorbehalte, keine Vermutungen, keine Zweifel. Neunundneunzig Prozent geprüfte Flächen auf der Grundlage von Millionen gesammelter Punktdaten und eine Methode, bei der jeder Schritt überprüft werden kann. Das ist es, was Romly auszeichnet.“      

Damit ihr Ziel in Bezug auf Genauigkeit, insbesondere in komplizierten Bereichen, erreicht wird, verwendet das Unternehmen den BLK2GO, um Immobilien bei einer Vor-Ort-Begehung zu vermessen. Sie bereiten das Objekt vor und scannen es, um alle erforderlichen Daten während eines kurzen Besuchs zu erfassen. Die Kunden sind oft von der Leistungsfähigkeit und der Geschwindigkeit des BLK2GO beeindruckt, was ein gewisses Maß an Vertrauen schafft, dass Romly alles korrekt vermisst.    

Anhand dieser Daten wird ein „Romly-verifizierter“ Grundriss erstellt. Es handelt sich dabei um eine Flächendokumentation, die den gesamten Arbeitsprozess bis hin zum endgültigen Ergebnis aufzeichnet.

Die Genauigkeit, die Romly mit dem BLK2GO erreicht, bringt deren Kunden konkrete Vorteile. So wurden beispielsweise bei der Vermessung der Wohnung eines Kunden zusätzliche 15 Quadratmeter festgestellt, die zuvor durch falsche Vermessung übersehen worden waren. Die „neue Fläche“, die Romly mit Hilfe von genauen 3D-Punktwolken ermittelte, erwies sich für den Eigentümer als sehr profitabel, denn sie steigerte den Wert der Immobilie um 153.000 US-Dollar. (Weitere Beispiele für fehlende oder zusätzliche Quadratmeter finden Sie unter https://www.instagram.com/romly.no/)      

 

Ein neuer Arbeitsablauf für die Dokumentation von Immobilien, entwickelt auf Grund der neuen Wohnungsbaugesetze

Mit dem BLK2GO leistet Romly Pionierarbeit für einen neuen Arbeitsablauf, der Präzision und Effizienz bietet. Daub erklärte: "Für die Art von Arbeit, die wir machen, ist der BLK2GO hervorragend“. Unsere Arbeit stützt sich auf eine Reihe von Werten (Genauigkeit, Transparenz und Effizienz), die nicht nur unser Streben nach Genauigkeit in der gesamten Immobiliendokumentation in Norwegen vorantreiben, sondern auch zu Innovationen im gesamten Immobiliensektor und deren Nähe zur Architektur führen.  

Diese Werte und insbesondere die Genauigkeit, auf die Romly seine Arbeit stützt, haben es dem Unternehmen ermöglicht, die neuen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Mit Wirkung Januar 2022 sieht das norwegische Immobilienverkaufsgesetz vor, dass die maximal zulässige Abweichung bei Flächenmessungen für Wohnungstransaktionen maximal 2 % betragen darf, was deutlich unter dem bisherigen Grenzwert von 6 % liegt. Mit der Genauigkeit von ±10 Millimetern des BLK2GO ist Romly in der Lage, diese strengeren Anforderungen problemlos zu erfüllen.    

 

Was kommt nach dem Scannen? Software-Zauberei  

Der Prozess endet jedoch nicht mit der Erfassung der Rohdaten vor Ort. Die Anzahl der Arbeitsschritte und der potenziellen Fehlermöglichkeiten konnte allerdings, dank der vom BLK2GO gelieferten Daten und des Endprodukts aus Romlys Computerverarbeitung, erheblich reduziert werden.    

Daub merkt an: „Im Vergleich zur früheren Methode (handgeschriebene Zahlenliste) stehen durch den Einsatz von Realitätserfassung nun viel mehr Daten zur Verfügung, sobald man mit der Arbeit am Computer beginnt."

Nach dem Export der BLK2GO-Daten verwendet Romly zahlreiche Software-Tools, darunter auch Leica Cyclone REGISTER 360 PLUS und einige individuelle hauseigene Lösungen, um die BLK2GO-Punktwolken zu verarbeiten. Sobald dann die Daten in Cyclone REGISTER 360 verarbeitet sind, werden die Datensätze in Revit von Autodesk importiert.  

Dieser Schritt ist von entscheidender Bedeutung, da Messungen mit Punktwolken gemäß den gesetzlichen Vorschriften so nah wie möglich am Boden vorgenommen werden sollten, um so genaueste Daten für einen Grundrissbereich zu erhalten. Auf diese Weise wird den Scanner physisch nichts daran hindern, die Messungen mit der LiDAR-Technologie durchzuführen.

Die Magie des Zusammenführens all dieser Daten wird in Revit zum Leben erweckt, indem die Qualität der Daten überprüft, Testkalibrierungen durchgeführt und die Daten in ein CAD-lesbares Format exportiert werden. Mit Revit können Sie die Daten zuschneiden und anpassen. Daub erklärt, wie die Integration von BLK2GO-Daten in Revit den Prozess beschleunigt und fügt weiters hinzu, dass „sowohl das Zuschneiden als auch alle anderen Vorgänge, wie z. B. das Zeichnen von Wandstärken und das Erstellen eines richtigen BIM-fertigen Formats, die Arbeitsabläufe verbessern“.  

Anhand dieser detaillierten Daten kann Romly einen präzisen Plan erstellen, der die traditionellen Methoden weit übertrifft. Sobald der Grundriss fertig ist, wird er als von „Romly-verifiziert“ bezeichnet und kann von den Kunden verwendet werden.  

Daub weist jedoch auch darauf hin, dass „Romly-verified“ viel mehr bedeutet als nur die Einhaltung eines komplexen Prozesses. Es spricht für ihr Engagement für Transparenz in der verwendeten Methode und für ihre Bereitschaft, jeden Schritt des Prozesses aufzuzeigen. Sie klären ihre Kunden immer wieder über die von ihnen verwendete Technologie und deren Bedeutung auf, sei es beim ersten Scannen einer Immobilie durch Romly oder sogar bei Immobilientransaktionen, die vor Gericht landen.    

 

Von Romly geprüfte Grundrisse werden vor Gericht zu wichtigen Beweisen

Romlys Liebe zum Detail, die sich in der Genauigkeit widerspiegelt, hat sich nicht nur für ihr Unternehmen ausgezahlt, sondern sie hat auch vor Gericht erhebliche Auswirkungen gehabt. Von Romly geprüfte Grundrisse haben in einer Reihe von hochkarätigen Immobilienprozessen klare, zuverlässige und wichtige Beweise geliefert und so die Beilegung von Streitigkeiten beschleunigt.  

Die Datengenauigkeit von Romly trug dazu bei, erhebliche Diskrepanzen in einem hochkarätigen Immobilienfall aufzudecken. Ihre Messungen enthüllten eine in früheren Berechnungen übersehene Fläche von 24 Quadratmetern (8,1 % der Gesamtfläche). Dies hatte erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung der Immobilie, aber die Daten von Romly ermöglichten ein gerechtes Ergebnis.    

Der Richter hob besonders den Nutzen der umfangreichen visuellen Datensätze hervor, die Romly im Gerichtssaal in Form von Punktwolken, Schnitten und Plänen bereitstellen konnte, wodurch eine Ortsbesichtigung überflüssig wurde. Die visuellen Daten vermittelten dem Richter im Vergleich zu früheren Fällen, in denen er nur begrenzten Einblick in die jeweilige Situation hatte und sich nur auf verschiedene Zahlen ohne unterstützende visuelle Daten beschränken konnte, ein tieferes Verständnis für die Situation und verdeutlichten, was genau in die Flächenberechnungen einbezogen wurde.      

Das Gerichtsverfahren wurde gewonnen und der Kunde erhielt eine Entschädigung von 190.000 Dollar für die fehlenden Quadratmeter sowie sämtliche Gerichtskosten.  

Aber reden wir weiter über Zahlen. In einem anderen Fall bestand die Schwierigkeit darin, dass seit 2003 eine Wohnung sechsmal verkauft und jedes Mal eine andere Quadratmeterzahl angegeben wurde.    

Die Forderung nach einem Preisnachlass von US$ 27.000 wurde zunächst wegen zu vieler uneinheitlicher Messungen der Fläche zurückgewiesen. Den früheren Gutachtern zufolge war es sehr schwierig, die Wohnung mit einem handgeführten Laser-Distanzmessgerät zu vermessen, da die Wände und Ecken nicht im 90-Grad-Winkel standen. Da sechs verschiedene Messungen durch diverse Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen führten, wurde zunächst der Schluss gezogen, dass eine Diskrepanz bei der tatsächlichen Größe der Wohnung unwahrscheinlich sei. Der Nachteil handgeführter Laserdistanzmessgeräte und handschriftlicher Aufzeichnungen (meistverwendete Methode zur Flächenmessung) besteht darin, dass diese Methode nicht überprüft werden kann. Im Rahmen eines Rechtsstreits gibt es daher keine unterstützenden Daten, die die unterschiedlichen Ergebnisse verifizieren oder erklären könnten.          

Es wurden daher die Dienste von Romly in Anspruch genommen, die aufzeigten, dass die Wohnung gemäß BRA (Buyer Representation Agreement / Vertrag über die Vertretung des Käufers) eine Fläche von 111 m2 hatte. Sie legten auch detaillierte und genaue Zeichnungen der Wohnungsgeometrie sowie eine visuelle Erklärung der Berechnungsmethode vor. Der Fall wurde dann dem Beschwerdeausschuss für Finanzen vorgelegt. Aufgrund der von Romly vorgelegten neuen Daten wurde festgestellt, dass die Fläche um 8 m2 (6,7 %) falsch berechnet worden war und dem neuen Eigentümer wurde eine Entschädigung zugesprochen.      

Die folgende Passage stammt aus dem Gerichtsurteil: „Im vorliegenden Fall legte der Käufer neue Unterlagen vor, die nach Ansicht des Gerichts belegen, dass die tatsächliche Wohnfläche gemäß BRA 111 m2 beträgt. In Anbetracht der Tatsache, dass in den Verkaufsunterlagen die Wohnfläche mit 119 m2 angegeben ist, besteht somit eine Abweichung von 8 m2.   Dies entspricht 6,7 % der Wohnfläche und das Gericht stellt fest, dass diese Diskrepanz nach gängiger Praxis ausreicht, um von einem Mangel auszugehen, der den Kauf beeinträchtigte.“  (Link zur Rechtssache: Søk etter uttalelser (finkn.no)) 

Aber der verborgene Wert, der durch das Laserscanning von Romly entdeckt wird, ist nicht nur monetär. Die von Romly zur Verfügung gestellten Daten tragen dazu bei, Vertrauen zwischen allen beteiligten Parteien aufzubauen. So können Fälle gelöst werden, bevor sie vor Gericht landen, was Zeit und öffentliche Ressourcen spart.  

In Zeiten schwieriger Branchenbedingungen und angesichts sich ändernder Vorschriften liefert die außergewöhnliche Nutzung des BLK2GO durch Romly eine bisher unerreichte Genauigkeit und eine transparente verifizierte Methode zur Erstellung von Immobiliendokumentationen, die den neuen Richtlinien entsprechen und den Kunden wertvolle Informationen über ihre Immobilien bescheren. Durch die Einführung der Laserscanning-Technologie in der Immobilienvermessung und -transaktion, in Verbindung mit einzigartigen Software-Workflows, hebt Romly die Branchen- und nationalen Stardards für Immobiliendokumentation an.    

 

Sind Sie daran interessiert, den BLK2GO in Ihre Dienstleistung im Bereich Immobiliendokumentation aufzunehmen? Erfahren Sie hier mehr über diesen Scanner.