Romly AS: Documentação Imobiliária de Alta Precisão com o Leica BLK2GO

Em Oslo, Noruega, uma transformação está ocorrendo no setor de medições imobiliárias e arquitetônicas. A Romly AS, uma empresa única movida pela visão de um arquiteto, está desafiando os métodos tradicionais de medição de propriedades. Uma ferramenta fundamental que impulsiona essa transformação é o Leica BLK2GO, um scanner a laser de imagem portátil que está reformulando a abordagem da Romly e da Noruega para cálculos de área e plantas baixas precisas em transações e documentações imobiliárias.    

 

Um desafio imobiliário

Arquiteto por profissão, Floire Nathanael Daub, CEO da Romly, observou durante seus anos de trabalho em arquitetura um problema comum enfrentado pelos arquitetos: obter dados precisos de edifícios existentes. A Romly nasceu dessa necessidade de dados 3D atualizados.  

"Um dos problemas que os arquitetos sempre têm quando querem começar um novo projeto, especialmente em um edifício existente, é obter um conjunto de dados preciso", explicou Daub. "Eu queria aprender como obter um conjunto de dados altamente preciso para medições de área. Então, foi um experimento de fim de semana com o uso de uma unidade BLK360 para escanear meu apartamento, o que revelou seis metros quadrados adicionais de espaço ignorado que não estavam documentados."    

Daub observou que a maioria dos arquitetos e profissionais do setor imobiliário depende de simples apontadores a laser para medições de área em metros quadrados. No entanto, essas ferramentas têm limitações, especialmente ao medir áreas com ângulos difíceis ou características e geometria únicas. Essa revelação levou Daub a adotar o BLK2GO em seu fluxo de trabalho, mantendo o compromisso com alta precisão nas plantas baixas e nos dados 3D que fornece aos seus clientes, ao mesmo tempo que aproveita o escaneamento móvel portátil e ganha velocidade e eficiência no local de trabalho.    

 

Inovando a indústria com o BLK2GO

A Romly tem uma promessa simples: "Sem reservas, sem suposições, sem margem para dúvidas. 99% da área verificada com base em milhões de pontos de dados coletados – e um método onde todos os passos podem ser verificados. Esta é a Romly."      

Para alcançar seu objetivo de precisão, especialmente em espaços complicados, a empresa usa o BLK2GO para medir propriedades com uma simples visita ao local. Eles preparam e escaneiam a propriedade para coletar todos os dados necessários durante uma visita rápida – e os clientes geralmente ficam impressionados com as capacidades e a velocidade do BLK2GO, que proporciona um grau de confiança de que a Romly está medindo as coisas da maneira certa.    

A partir daí, eles usam os dados para criar uma planta baixa "verificada pela Romly" – documentação de um espaço que é verificada em cada etapa do processo até a criação dos produtos finais.

A precisão da Romly com o BLK2GO proporciona benefícios tangíveis para seus clientes. Em um caso, eles perceberam que havia, no total, 15 metros quadrados adicionais no apartamento de um cliente que haviam sido anteriormente mal medidos e ignorados. O "novo espaço" que a Romly encontrou por meio de nuvens de pontos 3D precisas provou ser lucrativo para o proprietário, adicionando $153.000 ao valor da propriedade. (Você também pode ver outros exemplos de metros quadrados faltantes ou adicionais em https://www.instagram.com/romly.no/)      

 

Um novo fluxo de trabalho de documentação imobiliária, projetado para novas leis habitacionais

Com o BLK2GO, a Romly está na vanguarda de um novo fluxo de trabalho que oferece precisão e eficiência. Daub explicou que "para o tipo de trabalho que fazemos, o BLK2GO é excelente." E o tipo de trabalho que a Romly faz é baseado em um conjunto de valores – precisão, transparência, eficiência – que impulsionam não apenas a busca de Daub pela precisão em toda a documentação imobiliária na Noruega, mas também pela inovação em toda a indústria imobiliária e sua adjacência à arquitetura.  

Esses valores, especialmente a precisão, nos quais a Romly baseia seu trabalho, posicionaram suas operações para aderir às novas exigências regulatórias. A partir de janeiro de 2022, a Lei de Desapropriação na Noruega estipula que a tolerância máxima de desvio nas medições de área para transações imobiliárias é de 2%, reduzida dos anteriores 6%. Com a precisão de ±10 milímetros do BLK2GO, a Romly encontrou-se equipada para se ajustar a essa exigência mais rígida.    

 

O que acontece depois do escaneamento? Mágica do software  

O processo, no entanto, não termina na captura de dados brutos no local. O número de operações e as possíveis oportunidades de erro são significativamente reduzidos graças aos dados do BLK2GO e ao produto final resultante por meio do fluxo de trabalho de software da Romly.    

Como Daub afirma, "Com dados de captura de realidade, em vez de voltar para casa com uma lista de números diferentes anotados em um caderno de esboços, você tem muito mais dados disponíveis quando está na frente do seu computador."

Depois de exportar os dados do BLK2GO, a Romly utiliza várias ferramentas de software, incluindo o Leica Cyclone REGISTER 360 PLUS, juntamente com algumas de suas soluções exclusivas internas, para processar as nuvens de pontos do BLK2GO. Depois que os dados são processados no Cyclone REGISTER 360, eles importam conjuntos de dados para o Revit da Autodesk.  

Essa etapa é vital, pois as medições com nuvens de pontos devem ser feitas o mais próximo possível do chão, de acordo com as regras regulatórias, para encontrar a medição mais precisa para a área em uma planta baixa, já que nada impediria fisicamente que o scanner medisse com LiDAR.

A mágica de reunir todos esses dados ganha vida no Revit através da verificação da qualidade dos dados, realizando calibrações de teste e exportando em um formato legível por CAD. O Revit permite que eles cortem e ajustem os dados, e Daub explica como a integração dos dados do BLK2GO no Revit acelera seu processo, acrescentando que "tanto o corte quanto todas as operações – desenhando a espessura das paredes e criando um formato BIM adequado."  

Esses dados detalhados ajudam a Romly a criar um plano preciso que supera em muito os métodos tradicionais. Uma vez que chegam à planta baixa, ela é chamada de "verificada pela Romly" e está pronta para uso por seus clientes.  

No entanto, Daub é rápido em esclarecer que ser "verificada pela Romly" significa muito mais do que seguir um processo complexo. Reflete seu compromisso com a transparência em seu método e sua disposição em mostrar cada etapa do processo. Eles consistentemente educam seus clientes sobre a tecnologia que utilizam e por que ela é importante, seja quando a Romly faz o primeiro escaneamento de uma propriedade – ou mesmo quando transações imobiliárias acabam no tribunal.    

 

Plantas baixas verificadas pela Romly se tornam evidências vitais no tribunal

A atenção da Romly aos detalhes por meio da precisão não apenas rendeu dividendos em seus negócios; eles também tiveram um impacto significativo na sala de audiências. Plantas baixas verificadas pela Romly forneceram evidências essenciais, confiáveis e claras em vários casos notáveis de imóveis ou propriedades, levando a uma resolução mais rápida de disputas.  

A precisão dos dados da Romly ajudou a descobrir discrepâncias significativas em um caso de propriedade de alto perfil. Suas medições revelaram uma área de 24 metros quadrados que foi ignorada em cálculos anteriores (8,1% da área total). Isso teve sérias implicações para a valorização da propriedade, e os dados da Romly permitiram um desfecho justo.    

O juiz do tribunal destacou especialmente o benefício dos amplos conjuntos de dados visuais que a Romly pôde fornecer na sala de audiências, no formato de nuvens de pontos, seções e planos, tornando a visita ao local obsoleta. Os dados visuais deram ao tribunal uma compreensão mais profunda da situação e exatamente o que estava incluído nos cálculos de área. Comparado a casos anteriores, onde tinham uma visão limitada sobre como a situação parecia e estavam limitados apenas a números diferentes sem dados visuais de suporte.      

O caso foi vencido e proporcionou ao cliente uma compensação de $190.000 pelos metros quadrados ausentes e todos os custos relacionados ao tribunal.  

Mas vamos falar mais sobre números. Em outro caso, o desafio era que um apartamento foi vendido seis vezes desde 2003 e, em todos os casos, os metros quadrados listados eram diferentes.    

A demanda por uma redução de preço de $27.000 foi inicialmente rejeitada devido a muitas medições inconsistentes da área. De acordo com os topógrafos anteriores, o apartamento era muito difícil de medir com um medidor de distância a laser de mão, pois as paredes e cantos não eram de 90 graus. Com seis medições diferentes realizadas por diferentes topógrafos, que chegaram a resultados diferentes, concluiu-se primeiro que não era provável que houvesse uma deficiência, pois havia discordância sobre o tamanho real da casa. A desvantagem dos medidores de distância a laser de mão e medições manuscritas, que é o método mais utilizado para medir áreas, é que o método não pode ser testado. No contexto de uma disputa, não há dados de suporte que possam verificar ou explicar os diferentes resultados.          

A Romly foi contatada e concluiu que o apartamento tinha uma área de ​​111 m² de BRA e pôde fornecer desenhos detalhados e precisos da geometria do apartamento e uma explicação visual de como o cálculo foi feito. O caso foi então apresentado à Junta de Apelação Financeira. À luz dos novos dados fornecidos pela Romly, foi concluído que havia um erro na área de ​​8m² (6,7%) e o novo proprietário foi indenizado.      

O trecho a seguir é retirado da decisão do tribunal: "Neste caso, o comprador apresentou novas evidências documentais que, no entendimento do tribunal, provam que a área da casa em BRA é de fato 111 m². Dado que o documento de venda declarou o BRA da casa em 119 m², há um desvio de área de 8 m².   Isso equivale a 6,7% da área da casa, e o tribunal considera que, de acordo com a prática, isso é suficiente para que seja considerado que há uma deficiência que afetou a compra."(Links para o caso: Søk etter uttalelser (finkn.no))

Mas o valor oculto descoberto por meio do escaneamento a laser da Romly não é apenas monetário. Os dados fornecidos pela Romly ajudam a construir confiança entre todas as partes envolvidas, permitindo que os casos sejam resolvidos antes de chegarem ao tribunal, economizando tempo e recursos públicos.  

Em tempos difíceis na indústria e com regulamentações em mudança, o uso excepcional da Romly do BLK2GO oferece uma precisão anteriormente inacessível e um método transparente e verificado para criar documentação imobiliária que adere às novas diretrizes e fornece aos clientes informações valiosas sobre suas propriedades. Ao introduzir a tecnologia de escaneamento a laser, juntamente com fluxos de trabalho de software exclusivos, na medição e transações imobiliárias, a Romly está elevando os padrões da indústria e da nação para a documentação de propriedades.    

 

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