Romly AS: documentazione estremamente precisa delle proprietà immobiliari con Leica BLK2GO

Ad Oslo, in Norvegia, è in corso una trasformazione nel settore immobiliare e delle misurazioni architettoniche. Romly AS, uno studio unico alimentato dalla vision di un architetto, sta rimettendo in discussione i metodi tradizionali di misurazione delle proprietà. Lo strumento fondamentale alla base di questa trasformazone è Leica BLK2GO, un imaging laser scanner portatile che sta riscrivendo l'approccio di Romly e della Norvegia ai calcoli delle superfici e alle planimetrie di precisione nelle transazioni e nella documentazione del settore immobiliare.    

 

Una sfida nel settore immobiliare

Architetto di professione, Floire Nathanael Daub, CEO di Romly, ha notato negli anni di lavoro nel settore un problema comune per gli architetti: ottenere dati precisi degli edifici esistenti. Lo studio Romly è nato da questa esigenza di ottenere dati 3D aggiornati.   

"Uno dei problemi che gli architetti si trovano sempre ad affrontare all'inizio di un nuovo progetto, soprattutto con un edificio esistente, consiste nell'ottenere un set di dati precisi", ha spiegato Daub. "Volevo imparare come ottenere dati precisi per le misurazioni di superfici. Così, un fine settimana ho provato a utilizzare un dispositivo BLK360 per scansionare il mio appartamento, rilevando 6 mq aggiuntivi di superficie che non risultavano dalla documentazione".    

Daub ha notato che la maggior parte degli architetti e dei professionisti del settore immobiliare fa affidamento a semplici puntatori laser per la misurazione di superfici. Questi strumenti hanno tuttavia dei limiti, soprattutto quando si misurano superfici con angoli irregolari o con caratteristiche o geometrie particolari. Questa scoperta ha spinto Daub ad adottare BLK2GO nel suo flusso di lavoro, che gli ha permesso di preservare l'elevata accuratezza delle planimetrie e dei dati 3D che fornisce ai clienti, sfruttando anche i vantaggi della scansione portatile mobile e lavorando sul campo con maggiore rapidità ed efficacia.    

 

Innovare l'industria con BLK2GO

Romly fa una promessa semplice: "Nessuna incertezza, nessuna ipotesi, nessun dubbio. Una superficie verificata al 99% grazie a milioni di punti di dati raccolti - e un metodo le cui diverse fasi possono essere verificate. Questo è Romly".      

Al fine di conseguire il proprio obiettivo in termini di precisione, soprattutto per gli spazi più complicati, lo studio utilizza BLK2GO per misurare le proprietà, con un unico e semplice sopralluogo. Preparano e scansionano la proprietà per raccogliere tutti i dati necessari con grande rapidità - e i clienti restano spesso impressionati dalle capacità e dalla velocità di BLK2GO, fiduciosi che Romly misuri gli spazi in maniera corretta.    

Poi i dati vengono utilizzati per realizzare una planimetria "verificata da Romly": la documentazione di uno spazio è verificata in ogni fase del flusso di lavoro, fino ai prodotti finali.

La precisione che Romly consegue con BLK2GO apporta vantaggi concreti ai clienti. In un caso, sono emersi nel complesso 15 mq aggiuntivi nell'appartamento di un cliente che era stato precedentemente misurato in maniera scorretta. Il "nuovo spazio" che Romly ha rilevato mediante nuvole di punti 3D accurate si è rivelato prezioso per il proprietario, che ha visto aumentare il valore della proprietà di 153.000 $ (puoi trovare altri esempi di mq mancanti o aggiuntivi su https://www.instagram.com/romly.no/).      

 

Un nuovo flusso di lavoro per la documentazione immobiliare, in linea con le nuove normative in materia di edifici residenziali

Con BLK2GO, Romly si fa pioniere di un nuovo flusso di lavoro che offre precisione ed efficienza. Daub ha spiegato che "per il lavoro che facciamo, BLK2GO è eccellente". E il tipo di lavoro che fa Romly si basa su una serie di valori: precisione, trasparenza, efficienza - che stimolano non solo lo sforzo di precisione di Daub in tutta la documentazione immobiliare in Norvegia, ma anche un'innovazione all'interno dell'intera industria immobiliare e la sua prossimità all'architettura.  

Questi valori, in particolar modo la precisione, su cui Romly basa il proprio lavoro, hanno permesso allo studio di rispettare i requisiti normativi. A partire da gennaio 2022, il Disposal Act vigente in Norvegia stabilisce che la massima deviazione tollerabile nelle misurazioni di superfici per transazioni immobiliari è pari al 2%, rispetto al precedente 6%. Con la precisione di ±10 millimetri offerta da BLK2GO, Romly si è trovato pronto a soddisfare questo requisito più rigoroso.    

 

E dopo la scansione? La magia del software  

Il processo non si conclude tuttavia con la raccolta di dati raw sul campo. Il numero di operazioni e le possibilità di errore sono significativamente diminuiti grazie ai dati di BLK2GO e ai prodotti che generano mediante il flusso di lavoro nel software di Romly.    

Come dichiara Daub, "con i dati della cattura della realtà, anziché rientrare a casa con un elenco infinito di numeri scritti su un blocco, si hanno molti più dati a disposizione una volta di fronte al computer".

Dopo aver esportato i dati BLK2GO, Romly utilizza molti strumenti software, incluso Leica Cyclone REGISTER 360 PLUS, assieme ad alcune soluzioni uniche interne, per elaborare le nuvole di punti di BLK2GO. Una volta che i dati sono elaborati in Cyclone REGISTER 360, i set di dati vengono importati in Revit di Autodesk.  

Questo passaggio è essenziale, poiché le misurazioni con le nuvole di punti dovrebbero essere effettuate il più vicino al pavimento possibile, in ottemperanza alle normative. Questo consente di ottenere la misurazione più accurata per la superficie in una planimetria, dal momento che niente bloccherebbe lo scanner dalla misurazione con la tecnologia LiDAR.

La magia di mettere assieme tutti questi dati diventa realtà in Revit mediante la verifica della qualità dei dati, effettuando tarature di prova ed esportandoli in un format leggibile da CAD. Revit consente lo slicing e l'affinamento dei dati e Daub spiega come integrare i dati di BLK2GO in Revit acceleri il processo di lavoro, "sia lo slicing che tutte le operazioni, come disegnare lo spessore delle pareti e ottenere un formato adatto a BIM".  

Questi dati dettagliati aiutano Romly a creare una planimetria enormemente più precisa rispetto ai metodi tradizionali. La planimetria così ottenuta, denominata "verificata da Romly", è pronta per essere utilizzata dai clienti.  

Daub aggiunge subito che "verificata da Romly" non significa solo che ha seguito un processo complesso. Fa riferimento all'impegno alla trasparenza nel metodo utilizzato, e all'intenzione di mostrare ogni passaggio del processo. I clienti vengono tenuti costantemente al corrente della tecnologia utilizzata e del perché sia importante, che si tratti delle prime scansioni di una proprietà o nel caso in cui transazioni immobiliare finiscano davanti a un tribunale.    

 

Le planimetrie verificate da Romly diventano elementi di prova essenziali in tribunale

L'attenzione di Romly al dettaglio e alla precisione non solo è stata redditizia, ha anche avuto un impatto significativo nei tribunali. Le planimetrie verificate da Romly hanno offerto elementi di prova fondamentali, affidabili e chiari in diversi casi di rilievo relativi a proprietà immobiliari, portando a una più rapida risoluzione delle controversie.  

La precisione dei dati di Romly ha contribuito a rivelare significative discrepanze in un caso di proprietà di alto livello. Le misurazioni di Romly hanno mostrato una superficie pari a 24 mq che era stata ignorata dai calcoli precedenti (l'8,1% della superficie totale). Ciò ha avuto pesanti ripercussioni sulla valutazione della proprietà e i dati di Romly hanno consentito di arrivare alla giusta conclusione.    

Il giudice del tribunale ha sottolineato in particolare il vantaggio offerto dai completi set di dati visivi che Romly è stato in grado di fornire sotto forma di nuvole di punti, sezioni e planimetrie, rendendo un sopralluogo obsoleto. I dati visivi hanno offerto al tribunale una comprensione maggiore della situazione e di cosa esattamente fosse incluso nei calcoli della superficie, rispetto a casi precedenti, in cui il tribunale ha avuto scarso accesso a dati che mostrassero esattamente la situazione, limitati tra l'altro a puri calcoli, senza dati visivi di supporto.      

Il processo è stato vinto e il cliente ha avuto diritto a un risarcimento di 190.000 $ per i mq mancanti, oltre a tutte le spese legali.  

Ma soffermiamoci sui numeri. In un altro caso, la sfida era rappresentata dal fatto che un appartamento era stato venduto ben 6 volte dal 2003 e in ciascuna occasione i mq indicati erano diversi.    

La richiesta di una riduzione di prezzo pari a 27.000 $ è stata inizialmente respinta a causa dell'eccessiva quantità di misurazioni incoerenti della superficie. Secondo i precedenti periti, l'appartamento era molto difficile da misurare con un distanziometro laser portatile, poiché le pareti e gli angoli non erano di 90 gradi. Con 6 diverse misurazioni effettuate da periti diversi, e 6 risultati diversi, inizialmente si è concluso non fosse probabile ci fossero irregolarità, poiché non si arrivava a un accordo sulla superficie reale dell'abitazione. Lo svantaggio dei distanziometri laser portatili e delle misurazioni scritte a mano - il metodo più comunemente usato per misurare le superfici - è che il metodo non possono essere testati. Nel contesto di una controversia, non ci sono dati di supporto che consentono di verificare o spiegare i diversi risultati.          

Romly ha concluso che l'appartamento aveva una superficie di 11 mq di spazio calpestabile ed è riuscito a fornire disegni dettagliati della geometria dell'appartamento e una spiegazione visiva del metodo di calcolo. Il caso è stato portato al Comitato di appello finanziario. Alla luce dei nuovi dati forniti da Romly, si è concluso che c'era un errore nella superficie pari a 8 mq (il 6,7%) ed è stato riconosciuto un risarcimento al nuovo proprietario.      

Citiamo di seguito parte della sentenza del tribunale: "Nel presente caso, l'acquirente ha presentato nuove prove documentali che, a parere del tribunale, dimostrano che la superficie calpestabile della residenza è in realtà pari a 111 mq. Alla luce del fatto che il documento di vendita indica la superficie della residenza a 119 mq, esiste un errore pari a 8 mq.   Ciò rappresenta il 6,7% della superficie della residenza e il tribunale ritiene che, come da prassi, sia sufficiente per determinare che la vendita ha presentato un'irregolarità".  (Link al caso: Søk etter uttalelser (finkn.no)) 

Ma il valore nascosto scoperto mediante la scansione laser di Romly non è solo monetario. I dati forniti da Romly creano un clima di fiducia tra tutte le parti coinvolte, consentendo ai casi di risolversi prima di arrivare al tribunale, risparmiando così tempo e risorse pubbliche.  

In un momento complesso per l'industria, caratterizzato anche da normative in via di ridefinizione, lo straordinario uso di BLK2GO da parte di Romly offre una precisione senza precedenti e un metodo trasparente e verificato per creare una documentazione immobiliare in linea con le nuove normative e contenente informazioni preziose sulle proprietà ora a disposizione dei clienti. Introducendo la tecnologia di scansione laser nelle misurazioni e nelle transazioni immobiliari, combinata con flussi di lavoro di software unici, Romly sta innalzando gli standard della documentazione immobiliare nel settore e a livello nazionale.    

 

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