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Donna che tiene in mano un dispositivo BLK2GO

Pupil e BLK2GO migliorano la qualità delle valutazioni nel settore immobiliare

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11/09/2020

La mission: trasformare il comparto immobiliare a livello globale, utilizzando le tecnologie di punta del settore per documentare gli interni di tutto il mondo a un livello di precisione e coerenza mai visto prima; conseguire maggiore trasparenza, valutazioni più precise e compravendite più efficienti, e contribuire a creare un settore più "green":

Crediamo che la maniera in cui le persone negoziano, occupano e interagiscono con il mondo costruito possa essere completamente rivisto e aggiornato. E realizziamo tutto ciò utilizzando set di dati spaziali precisi.

Si tratta di una dichiarazione di mission ambiziosa che Pupil, azienda di Londra che si occupa di dati spaziali, mette in atto una proprietà dopo l'altra, mediante la sua tecnologia innovativa e le sue capacità di cattura dei dati. Nonostante ufficialmente abbia lanciato il suo brand di marketing di immobili residenziali, Spec, solo a giugno 2019, Pupil è il risultato di cinque anni di ricerca di mercato, sviluppo prodotto e test. L'azienda è al momento il principale fornitore di tour virtuali di proprietà residenziali a Londra, con un grande potenziale internazionale.

Oltre ad offrire ai clienti un servizio comodo ed efficace, Pupil ha progettato questi tour per sostituire le visite iniziali di persona con sopralluoghi virtuali, riducendo il traffico e le emissioni di carbonio, poiché meno persone si spostano per visionare proprietà non idonee. E funziona. I tour virtuali di Pupil hanno migliaia di visualizzazioni al giorno da parte di potenziali acquirenti immobiliari in tutto il mondo. I tour si basano su precisi dati 3D ottenuti con scanner laser, il che significa anche che le proprietà sono misurate e valutate in maniera corretta ai fini delle compravendite.

James D. Marshall, fondatore di PupilQuindi, quale sarà il passo successivo nel viaggio intrapreso da Pupil, e come utilizzare questa grande quantità di dati sulle proprietà immobiliari?

“Vogliamo creare un gemello digitale del mondo costruito”, ha affermato James D. Marshall, fondatore e amministratore delegato di Pupil. “Ciò presenterà un'ampia gamma di vantaggi, da valutazioni delle proprietà sempre più precise a preventivi di mutui e assicurazioni più accurati. L'immobiliare è il settore di asset di maggior valore al mondo e sappiamo che la serie BLK di scanner Leica ha democratizzato l'accesso agli strumenti di cattura della realtà. Vogliamo portare avanti questo processo di democratizzazione, utilizzando tali strumenti in ogni singola proprietà, sia essa residenziale o commerciale, per migliorarne le modalità di compravendita".

Documentare digitalmente l'immobiliare alla velocità della luce

Oliver Breach, fondatore, presidente e direttore operativo di PupilIl viaggio di Pupil verso una migliore compravendita delle proprietà grazie a dati più affidabili e precisi è complesso, ma l'azienda ha fatto bene i suoi compiti per casa. “Durante la nostra ricerca di mercato iniziale, abbiamo riscontrato imprecisioni allarmanti nelle misurazioni e nelle planimetrie esistenti”, ha dichiarato Oliver Breach, fondatore e presidente di Pupil. "Abbiamo realizzato uno studio completo che ha evidenziato quanto questa problematica sia diffusa. Significa che le valutazioni delle proprietà residenziali, in particolar modo nelle città densamente popolate in cui lo spazio è molto richiesto, si basano quasi esclusivamente su dati inaffidabili. L'utilizzo di una scansione laser più sofisticata, combinato con la tecnologia di punta nel settore messa in campo da Pupil per misurare ciascuna proprietà, migliorerà drasticamente la qualità, la coerenza e la trasparenza dei dati su cui si basano i mercati immobiliari di tutto il mondo”.

BLK360 ha aggiunto un sistema di immagini LiDAR all-in-one all'ecosistema di cattura di Pupil e i dati ottenuti hanno contribuito a definire, sviluppare e perfezionare il prodotto offerto da Spec agli agenti immobiliari e ai proprietari di immobili. Fornisce senz'altro misurazioni più precise e un più rapido processo di cattura.

David Mullett, direttore della progettazione di PupilDavid Mullett, fondatore e direttore della progettazione, aggiunge a questo proposito: “Abbiamo identificato in BLK360 l'hardware di cui avevamo bisogno per lanciare il nostro prodotto sul mercato, ma siamo sempre stati consapevoli del fatto che per realizzare la nostra mission su larga scala sarebbe stato necessario un dispositivo che ci consentisse di migliorare la nostra efficienza e produrre rapidamente le scansioni catturate. Ed è per questo che ci siamo tanto entusiasmati per BLK2GO”.

Se BLK360 ha aiutato Spec a decollare, BLK2GO lo sta davvero lanciando al massimo in termini di velocità e precisione. Pupil è stato uno dei primi e principali utilizzatori di BLK2GO, che ha rappresentato un enorme passo in avanti in termini di riduzione del tempo necessario per ogni scansione catturata utiluzzando lo scanner portatile. Rispetto alle aziende tradizionali di perizia e as-built che impiegavano settimane per creare modelli e planimetrie, il processo di cattura di una proprietà messo in campo da Pupil richiede ora pochi minuti. Con un costo inferiore a £100 per una proprietà media di Londra, i suoi algoritmi generano il prodotto finale destinato al cliente entro 24 ore.

Con BLK2GO Spec compie un notevole passo avanti, in una transizione naturale che può essere portata avanti consentendo la scalabilità. “Dobbiamo far fronte all'enorme sfida di mappare il mondo costruito”, ha dichiarato Oliver, “ma la rapidità che abbiamo conseguito è un elemento rivoluzionario”.

Per gli immobili residenziali, la premessa di Spec è semplice: offre fotografie professionali, un tour virtuale e una planimetria “Verificata da Spec” ("Spec Verified") per ciascuna proprietà, il tutto ottenuto con un solo sopralluogo di un perito digitale. Spec offre tutto questo a un prezzo più basso di quello applicato dai fornitori tradizionali, ma la precisione, la tecnologia e i processi sono ciò che la distinguono davvero dalla concorrenza. Una volta che l'operazione di cattura è completa, gli algoritmi basati su AI nel cloud generano automaticamente e con precisione i dati dimensionali e un gemello digitale. Ciò fornisce agli agenti immobiliari e ai proprietari di immobili la documentazione più precisa ottenibile in riferimento a una proprietà.

Le planimetrie Spec Verified iniziano dalla raccolta di milioni di punti di dati grezzi della proprietà mediante lo scanner laser. Questi punti di dati vengono quindi elaborati dal sistema di AI di Pupil nel cloud per generare una planimetria con una precisione del 99% di una proprietà di dimensioni reali - migliorando in maniera significativa le tecniche tradizionali da cui si ottenevano misurazioni incoerenti e imprecise. Spec fornisce inoltre tour virtuali delle proprietà ad alta risoluzione, consentendo a chi cerca casa di fare una passeggiata digitale all'interno di una potenziale dimora, comodamente seduto sul proprio divano.

"La nostra vision è sempre stata di diventare il riferimento del settore per la misurazione dell'immobiliare a livello globale", ha aggiunto James. "L'efficienza di BLK2GO combinata con il nostro business model rende possibile realizzare questa vision".

Periti digitali su motorini elettrici catturano immobili di Londra con BLK2GO

Per verificare semplicemente in che misura BLK2GO ha velocizzato l'intero processo di Pupil, abbiamo parlato con Abdul Rouf, uno dei periti digitali di Spec, che lavora per l'azienda da due anni e ha vissuto in prima persona le varie fasi di evoluzione dell'azienda. Fa parte di un team in rapida espansione che si sposta attraverso tutta Londra su motorini elettrici per catturare le proprietà immobiliari.

"I nostri itinerari tra una proprietà e l'altra sono ottimizzati e definiti in anticipo per garantire la nostra massima efficienza. L'utilizzo dei motorini velocizza molto il processo", ha detto Abdul, spiegando come la sua intera dotazione hardware possa essere trasportata in uno zaino di normali dimensioni.

“Arriviamo alla proprietà, montiamo la fotocamera per catturare le fotosfere e le foto di riferimento, quindi effettuiamo le scansioni per le misurazioni”. In 30 minuti è in grado di catturare un appartamento di 250 metri, ripartendosene con tutte le scansioni, le foto e i dati necessari. Ma con BLK2GO, è in grado di scansionare l'intero appartamento in circa 5 minuti, avanzando così circa 25 minuti per fare tutto il resto del lavoro. "I dati vengono quindi caricati sul cloud in remoto mediante Vertex, la app di proprietà di Pupil", ha spiegato Abdul, "dove sono elaborati dagli algoritmi di apprendimento automatico di Pupil".

E se nell'appartamento che Abdul deve scansionare vivono delle persone? “A volte sono incuriosite dalle modalità di lavoro", ha affermato, "ad esempio vogliono capire perché dobbiamo aprire le ante mentre scansioniamo, quindi spieghiamo loro che in questo modo otteniamo i dati più precisi”. Ciò sta alla base del lavoro di Spec con BLK2GO: catturare ogni dimensione di una proprietà mediante milioni di punti di misurazione.

Abdul svolge generalmente cinque scansioni al giorno, e se consideri il numero di periti digitali che Pupil manda quotidianamente in giro per il mondo a catturare dati, ne risulta che ci sono moltissimi dati relativi a moltissime proprietà. Questo processo consente a Pupil di documentare dettagliatamente gli interni di una proprietà e di fornire un livello molto elevato di informazioni su di essa, la cui precisione modificherà la maniera in cui vengono effettuate le valutazioni e le compravendite delle proprietà in tutto il mondo.

La velocità con cui le proprietà possono ora essere catturate rappresenta un enorme spinta per la società. "E' davvero incredibile", ha detto Abdul, sorridendo. "Con degli scanner su treppiede, ci può volere un'ora, un'ora e mezza, per scansionare un'intera casa. Con BLK2GO, sono in grado di scansionare la stessa casa in 10 o 15 minuti. Questo aumenta radicalmente il volume delle scansioni che riesco a catturare ora che abbiamo questo dispositivo. E presto saranno sei, sette, o perfino otto al giorno".

Uomo che scansiona con il dispositivo BLK2GO

Pupil raccoglie le grandi quantità di dati necessari per migliorare l'apprendimento automatico

Consapevoli della mission e dell'operato di Pupil nelle perizie, volevamo saperne di più su un aspetto che è parte integrante della scansione laser: i dati e il modo in cui vengono utilizzati. Ne abbiamo parlato con Divia Bhatnagar, direttore della tecnologia di Pupil.

“BLK2GO ci offre la trasparenza dei dati mediante misurazioni precise che siamo in grado di trasmettere al settore immobiliare su ampia scala", ha affermato Divia, proponendo un semplice paragone.

"Immagina di comprare un'auto. Sai tutto di quell'auto prima di comprarla, giusto? Ti procuri anche un manuale di istruzioni che ti spiega tutto, per filo e per segno", ha detto, sottolineando come acquistare una casa rappresenti un'operazione con un impatto decisamente maggiore sulla vita di una persona.

"Ma pensa ad una proprietà", ha detto Divia. “Quanto conosci davvero dell'intera struttura e dello spazio di un appartamento o di una casa prima di acquistarli? L'utilizzo combinato della tecnologia LiDAR e di BLK2GO aiuta Spec a svelare questi dati mancanti riguardanti le proprietà. Perciò, così come le specifiche di un'auto sono riportate nel manuale, noi forniamo le Spec delle proprietà in base a ciò che ci rivelano i nostri dati".

Uno dei fattori che Divia e il suo team considerano più importanti è la quantità e la varietà dei dati raccolti, poiché questo contribuisce a sviluppare i modelli di apprendimento automatico di Pupil. Mentre molti dei dati raccolti finora da Pupil riguardano perlopiù appartamenti con 2 o 3 stanze da letto, la cattura di proprietà più grandi, di forme e dimensioni diverse, è un'operazione necessaria e che fornisce molte informazioni.

“BLK2GO è meraviglioso per la rapidità che offre, senza perdere la precisione di BLK360,” ha affermato Divia. Il workflow di Pupil è stato in grado di adattarsi immediatamente a BLK2GO considerati i requisiti di precisione, ma la capacità di catturare così tante proprietà al giorno rappresenta un ulteriore vantaggio per Pupil.

"Abbiamo bisogno di una grande quantità e varietà di dati per alimentare i nostri modelli di apprendimento automatico", ha affermato Divia, "perciò essere in grado di catturare case enormi così come piccoli appartamenti in tempi molto più brevi velocizzerà davvero l'intero processo".

La varietà delle strutture catturate è importante per uno dei progetti di punta di Pupil: la visione artificiale. Il team tecnico ottiene nuvole di punti grezze da BLK2GO, normalmente sotto forma di singoli set di dati (non scansioni multiple da registrare). Ciò aiuta il team di Divia a lavorare più rapidamente nel generare misurazioni e modelli Spec Verified, lo standard all'altezza delle aspettative dei consumatori. I diversi tipi e le diverse dimensioni di nuvole di punti grezze contribuiscono allo sviluppo della visione artificiale nei modelli di apprendimento automatico di Pupil.

"Pensa alla visione biologica", ha affermato Divia. "Entri in una stanza e sei già in grado di classificare tutto quanto è lì dentro. Sai che una sedia è una sedia, una finestra è una finestra, e conosci diversi tipi di sedie e di finestre, e questo accade molto velocemente". Divia ha spiegato che fare in modo che i computer capiscano a pieno un ambiente spaziale è un progetto enorme, che il suo team sta realizzando grazie al sostegno economico di due sovvenzioni statali del Regno Unito estremamente ambite. “Questo processo, e l'hardware che utilizziamo, ci aiutano ad indirizzarci verso una visione artificiale rivoluzionaria per capire queste relazioni spaziali e conseguire la comprensione della scena”.

Divia ha spiegato i due componenti della comprensione della scena: la segmentazione semantica e la segmentazione delle istanze. "La segmentazione semantica consiste nel capire la presenza di sedie nella stanza, che ci permette di classificarle. Quella delle istanze consiste nel classificare la differenza tra due sedie". Tutto ciò contribuisce alla compresione della scena, una funzionalità essenziale per Pupil.

"I dati ottenuti da BLK2GO sono fondamentali perché alimentano i modelli e gli algoritmi di apprendimento automatico, consentendo in tal modo ai computer di capire tipi diversi di oggetti simili. Più dati inseriamo, più rapido è l'apprendimento", ha spiegato Divia. “Ci stiamo muovendo verso il momento in cui un computer comprenderà tutto ciò che si trova all'interno di una stanza e la relativa posizione, per svelare molte informazioni relative a uno spazio”.

Donna che scansiona con il dispositivo BLK2GO

 

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