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Frau, die ein BLK2GO-Gerät hält

Pupil und der BLK2GO erhöhen den Standard für genaue Immobilienbewertung

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11/09/2020

Leitbild: Transformation globaler Immobilien mit Hilfe einer branchenprägenden Technologie, um weltweit Innenbereiche in einem bislang noch nie da gewesenen Maß an Genauigkeit und Konsistenz zu dokumentieren; Schaffen von mehr Transparenz, präziseren Bewertungen und effizienteren Transaktionen; Beitrag leisten für den Aufbau einer umweltfreundlicheren Branche:

Wir sind der Meinung, dass die Art und Weise, wie Immobiliengeschäfte abgewickelt werden und wie die bebaute Welt besetzt und verstanden wird, grundlegend geändert und modernisiert gehört. Durch den Einsatz von präzisen Geodatensätzen machen wir dies möglich.  

Es ist ein ehrgeiziges Ziel, das Pupil, ein in London ansässiges Geodatenunternehmen, mit Hilfe seiner innovativen Technologie und seinen Fähigkeiten, Daten zu erfassen, in jeder einzelnen Immobilie, mit der sie sich beschäftigten, in die Tat umsetzt. Auch wenn sie „Spec“, deren Vertriebsmarke für Wohneigentum, erst im Juni 2019 lancierten, verkörpert Pupil selbst das Resultat von fünf Jahren Marktforschung, Produktentwicklung und Produktetests. Pupil ist derzeit in London führender Anbieter von virtuellen Besichtigungsrundgängen in Wohnimmobilien und nicht unerwähnt sollte bleiben, dass international gesehen, ein enormes Potential vorhanden ist.    

Pupil entwickelte diese virtuellen Rundgänge für seine Kunden nicht nur als Annehmlichkeit und aus Effizienzgründen, sondern vor allem deshalb, um physische Erstbesichtigungen durch virtuelle zu ersetzen, wodurch Verkehrsaufkommen und CO2-Ausstoss reduziert werden, da sich weniger Menschen auf den Weg machen, sich ungeeignete Immobilien anzusehen. Und es funktioniert tatsächlich. Die virtuellen Besichtigungen von Pupil werden weltweit täglich tausende Male von potentiellen Eigenheimkäufern besucht. Die Rundgänge basieren auf präzisen 3D-Daten von Laserscannern, was auch bedeutet, dass die Immobilien ordnungsgemäß vermessen und für Transaktionen bewertet werden.      

James D. Marschall, Gründer von PupilWas sind also die nächsten Schritte von Pupil und wie kann diese Fülle an Immobiliendaten genutzt werden?

„Wir wollen einen digitalen Zwilling der bebauten Welt erstellen“, sagte James D. Marshall, Gründer und CEO von Pupil „Dies bringt viele Vorteile mit sich, von stetig präziseren Immobilienbewertungen bis hin zu genaueren Hypotheken- und Versicherungsangeboten. Eine Immobilie ist die wertvollste Vermögensklasse auf dem Planeten und wir wissen, dass die BLK-Scannerserie von Leica den Zugriff auf Realitätserfassungstools demokratisiert hat. Wir wollen diese Demokratisierung vorantreiben, indem wir diese Tools für jede einzelne Immobilie einsetzen, unabhängig davon, ob es sich nun um Wohn- oder Geschäftsimmobilien handelt. So können wir die Art und Weise, wie Transaktionen durchgeführt werden, verbessern.“    

Immobilien in Lichtgeschwindigkeit digital dokumentieren

Oliver Breach, Gründer, Vorsitzender und COO von PupilPupils Reise hin zu einer Verbesserung von Immobilientransaktionen durch bessere und genauere Daten mag komplex sein, aber sie haben ihre Hausaufgaben gründlich gemacht. "Während unserer ersten Marktforschung stellten wir alarmierende Ungenauigkeiten in den bestehenden Bemessungs- und Grundrissplänen fest“, sagte Oliver Breach, Gründer und Vorsitzender von Pupil. „Wir haben eine umfangreiche Studie durchgeführt, die verdeutlichte, wie weit verbreitet dieses Problem ist. Es bedeutet, dass die Bewertungen von Wohnimmobilien, insbesondere in einwohnerstarken Städten, in denen Platz Mangelware ist, auf nahezu ausschließlich unzuverlässigen Daten basieren. Durch den Einsatz von durchdachtem Laserscanning, gepaart mit der branchenbestimmenden Technologie von Pupil zur Vermessung jeder Immobilie, wird die Qualität, Einheitlichkeit und Transparenz von Daten für den weltweiten Immobilienmarkt drastisch verbessert.“       

Der BLK360 bereicherte das Erfassungsökosystem von Pupil mit einem All-in-one bildgebenden LiDAR-System. Die so gewonnenen Daten trugen dazu bei, das Spec-Produktangebot für Immobilienmakler und -eigentümer zu etablieren, auszubauen und zu verbessern. Es bietet weit präzisere Messungen und eine schnellere Verarbeitung der erfassten Daten.  

David Mullett, Chief Design Officer von Pupil David Mullett, Gründer und Chief Design Officer, äußerte sich dazu wie folgt: „Wir haben den BLK360 als die Hardware identifiziert, die wir für die Marktlancierung unseres Produktes brauchten, aber wir wussten auch immer, dass der Schlüssel zum Erreichen unseres Leitzieles ein Gerät sein würde, das unsere Effizienz verbessert und Datenerfassungen mit großer Geschwindigkeit liefert. Und genau das wurde dem BLK2GO nachgesagt und machte ihn deshalb so attraktiv für uns.”    

So wie der BLK360 Spec zum Abheben verhalf, so verhilft der BLK2GO in Sachen Geschwindigkeit und Genauigkeit an Grenzen zu stossen. Pupil ist einer der ersten und zugleich der größte Nutzer des BLK2GO. Durch den Einsatz dieses Handscanners konnte bei jeder Datenerfassung enorm Zeit eingespart werden. Im Vergleich zu traditionellen Vermessungs- und Bestandsunternehmen, die oft Wochen brauchen, um Modelle und Grundrisse zu erstellen, benötigt Pupil zur Erfassung einer Immobilie nur noch Minuten. Die Algorithmen ermöglichen, das Endprodukt innert 24 Stunden an den Kunden zu liefern und dies für weniger als £ 100 für eine typische Londoner Immobilie.      

Der BLK2GO bedeutet für Spec einen wesentlichen Schritt nach vorne. Die diesbezügliche Umstellung verlief auf natürliche Art und Weise und diese sichert Skalierbarkeit in der Zukunft. „Die Herausforderung, die bebaute Welt aufzuzeichnen, ist enorm“, sagte Oliver, „aber die Geschwindigkeit, die wir gewonnen haben, um dies zu verwirklichen, ist bahnbrechend."  

Die Voraussetzungen von Spec sind für Wohnimmobilien einfach: Spec liefert für jede Immobilie professionelle Fotografien, eine virtuelle Tour und einen geprüften Grundriss und all das durch einen einzigen Besuch eines digitalen Vermessers. Spec bietet all das zudem noch günstiger an als traditionelle Anbieter, aber von der Konkurrenz unterscheiden sie sich vor allem auch durch Präzision sowie Technologie und Prozesse. Sobald die Datenerfassung abgeschlossen ist, werden in der Cloud von den KI-Algorithmen automatisch präzise Abmessungsdaten und ein digitaler Zwilling generiert. Dadurch kann den Immobilienmaklern und -eigentümern eine äußerst genaue Immobiliendokumentation bereitgestellt werden.      

Von Spec geprüften Grundrisse: zuerst werden mit dem Laserscanner Millionen von Rohdatenpunkten einer Immobilie gesammelt. Diese Datenpunkte durchlaufen dann in der Cloud das KI-System von Pupil, um einen Grundriss mit einer Genauigkeit von 99 % der tatsächlichen Größe einer Immobilie zu erstellen. Dies ist eine wesentliche Verbesserung traditioneller Techniken, die nicht konsistente und ungenaue Messungen produzieren. Zusätzlich bietet Spec virtuelle Rundgänge durch Immobilien in hoher Auflösung, die es Kaufinteressenten ermöglichen, bequem vom Sofa aus ein potentielles neues Zuhause digital zu besichtigen.    

„Unsere Vision war es immer, in Sachen Immobilienvermessung global zum Branchenstandard zu werden“, fügte James hinzu. „Die Effizienz des BLK2GO, in Kombination mit unserem Geschäftsmodell, ermöglicht die Realisierung dieser Vision.“  

Digitale Vermesser auf Elektromopeds erfassen Londons Immobilien mit dem BLK2GO

Um herauszufinden, wie sehr der BLK2GO den Gesamtprozess von Pupil beschleunigen konnte, haben wir uns mit Abdul Rouf unterhalten, einem der digitalen Vermesser von Spec, der seit zwei Jahren im Unternehmen arbeitet und die verschiedenen Phasen der Firmenentwicklung aus erster Hand miterleben konnte. Er ist Teil eines schnell wachsenden Teams, das auf Elektromopeds durch ganz London fährt, um Immobilien zu erfassen.  

„Unsere Routen zwischen den einzelnen Immobilien werden im Voraus optimiert und geplant, um sicherzustellen, dass wir so effizient wie möglich arbeiten. Durch die Mopeds sind wir viel schneller unterwegs“, sagte Abdul und erklärte dabei, wie seine gesamte Hardware in einen Rucksack normaler Größe passt.  

„Wir kommen bei der Immobilie an, montieren unsere Kamera, um die Photosphäre sowie Referenzfotos zu erfassen und anschließend die Abmessungen zu scannen.“ Die Erfassung einer 74 m2 großen Wohnung dauert so etwa 30 Minuten und alle notwendigen Scans, Fotos und Daten sind unter Dach und Fach. Mit dem BLK2GO jedoch ist die gesamte Wohnung innerhalb von etwa 5 Minuten gescannt und es bleiben 25 Minuten für sonstige Arbeiten übrig. Gemäß Abdul werden die gewonnenen Daten über "Vertex", der urheberrechtlich geschützten App von Pupil, in die Cloud hochgeladen und von dort übernehmen dann die maschinellen Lernalgorithmen von Pupil".    

Und wie verhalten sich die Menschen, die in ihrer Wohnung leben, wenn Abdul vorbei kommt, um diese zu scannen? „Manchmal sind sie neugierig, was die Prozesse anbelangt" sagte er. Zum Beispiel fragen sie, weshalb wir alle Schränke beim Scannen öffnen müssen. Also erklären wir, dass dies notwendig ist, um möglichst genaue Daten zu erhalten. Dies untermauert das Zusammenspiel von Spec und dem BLK2GO: das Erfassen aller Bemaßungen einer Immobilie durch Millionen von Messpunkten.  

Abdul erledigt in der Regel fünf Aufträge pro Tag. Blickt man auch noch auf die Anzahl von digitalen Vermessern, die Pupil täglich zur Datenerfassung in die Welt schickt, so wird eine Unmenge an Daten über zahlreiche Immobilien zusammengetragen. Durch diesen Prozess kann Pupil das Innere einer Immobilie vollständig dokumentieren und darüber eine Fülle von Informationen liefern, deren Präzision weltweit die Art und Weise der Bewertung und Transaktion von Immobilien verändern wird.  

Die Geschwindigkeit, mit der Immobilien heutzutage erfasst werden können, hat dem Unternehmen einen enormen Auftrieb gegeben. „Es ist verrückt“, sagte Abdul und lächelte. „Mit Hilfe von Scannern auf Stativen dauert es vermutlich eine bis eineinhalb Stunden, um ein ganzes Haus zu scannen. Mit einem BLK2GO scanne ich das gleiche Haus in etwa 10 bis 15 Minuten. Dieses Gerät hat die Anzahl erfasster Immobilien deutlich erhöht und bald schon werden wir pro Tag sechs, sieben oder sogar acht davon schaffen."          

Mann, der gerade mit dem BLK2GO am Scannen ist

Pupil trägt die enormen Datenmengen zusammen, die zur Verbesserung des maschinellen Lernens benötigt werden

Unter Berücksichtigung des Ziels und der Vermessungsarbeiten von Pupil, wollten wir mehr über einen wichtigen Bestandteil des Laserscannens wissen, nämlich über die Daten und wie sie verwendet werden. Dazu haben wir mit Divia Bhatnagar, Leiterin Technologie bei Pupil, gesprochen.  

„Der BLK2GO liefert uns durch exakte Messungen die Datentransparenz, die wir maßstabsgetreu an die Immobiienbranche liefern können“, sagte Divia und führte einen einfachen Vergleich an.

„Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Auto. Bevor Sie es kaufen, wissen Sie alles darüber, nicht wahr? Sie bekommen sogar ein Benutzerhandbuch, in dem Sie alles detailliert nachlesen können“, sagte sie und merkte an, dass der Kauf eines Eigenheims ein viel größerer Lebenseinschnitt sei.    

„Und jetzt denken Sie an eine Immobilie“, sagte Divia. „Wie viel wissen Sie wirklich über die gesamte Struktur und den Raum einer Wohnung oder eines Hauses, bevor Sie es kaufen? Die Technologie LiDAR und der BLK2GO helfen Spec, diese Datenlücken über Immobilien zu schließen. Im Falle des Autos sind die Spezifikationen in einem Handbuch enthalten. Wir hingegen liefern die Spezifikationen für Immobilien anhand der von uns gesammelten Daten.      

Einer der wichtigsten Faktoren für Divia und ihr Team ist die Menge und Varianz der gesammelten Daten, denn diese tragen dazu bei, die maschinellen Lernmodelle von Pupil zu entwickeln. Während sich bislang viele der Daten von Pupil auf 2- und 3-Zimmer-Wohnungen beziehen, wird es notwendig und höchst informativ sein, größere Immobilien verschiedener Formen und Größen zu erfassen.  

„Der BLK2GO ist fantastisch, da wir durch ihn an Geschwindigkeit gewonnen haben, ohne auf die Genauigkeit des BLK360 verzichten zu müssen“, sagte Divia. Der Arbeitsablauf von Pupil wurde angesichts der Anforderungen an Präzision im Handumdrehen an den BLK2GO angepasst, wodurch Pupil einen weiteren Vorteil erlangte, nämlich durch die Fähigkeit, pro Tag so viel mehr an Immobilien zu erfassen.  

„Wir brauchen große Datenmengen und -abweichungen, um unsere maschinellen Lernmodelle damit zu füttern“, sagte Divia. „Wenn wir in der Lage sind, riesige Häuser und kleinere Apartments in einem viel kleineren Zeitrahmen zu erfassen, dann lässt sich dieser Prozess wirklich beschleunigen.

Die erfassten Strukturabweichungen sind für eines der Schlüsselprojekte von Pupil sehr wichtig, nämlich für die "Computer Vision". Das Ingenieurteam erhält Raw-BLK2GO-Punktewolken, die für gewöhnlich einzelne Datensets sind (keine multiplen Scans, die registriert werden müssen). Dadurch kann Divias Team schneller Bemaßungen durchführen bzw. Modelle erstellen. Sowohl die Messdaten als auch die Modelle werden von Spec überprüft. Das ist der Standard, den Kunden verdienen. Die unterschiedlichen Arten und Größen von Raw-Punktewolken helfen den maschinellen Lernmodellen von Pupil dabei, Computer Vision aufzubauen.      

„Man denke an die biologische Vision“, sagte Divia. „Sie betreten einen Raum und können darin bereits alles einordnen. Sie wissen, dass ein Stuhl ein Stuhl und ein Fenster ein Fenster ist und Sie erkennen sehr schnell verschiedene Arten von Stühlen und Fenstern.“ Divia erklärte, dass es für Computer eine große Sache sei, eine räumliche Umgebung vollständig zu verstehen. Dafür hat sich ihr Team zwei sehr begehrte staatliche Zuschüsse der UK-Regierung gesichert, damit sie ihr Ziel erreichen. „Dieser Prozess und die von uns verwendete Hardware helfen uns auf dem Weg zu einer revolutionären industriellen Bildverarbeitung, die es uns ermöglicht, räumliche Zusammenhänge zu verstehen und Szenenverständnis zu erzielen."    

Divia erklärte zwei Komponenten des Szenenverständnisses: die semantische und die Instanzebenensegmentierung. „Bei der semantischen Segmentierung geht es darum, die Stühle, die sich in einem Raum befinden, zu erkennen, um sie als solche auch zu klassifizieren. Die Instanzebene hingegen klassifiziert den Unterschied zwischen zwei Stühlen.“ All das trägt zum Szenenverständnis bei, eine wichtige Funktionalität für Pupil.    

„Die vom BLK2GO gewonnenen Daten sind wichtig, weil wir sie in unsere maschinellen Lernmodelle und Algorithmen eingeben, damit die Computer unterschiedliche Arten ähnlicher Objekte verstehen können. Je mehr Daten wir einspeisen, desto schneller lernen die Maschinen“, sagte Divia. „Unser Ziel ist es, dass ein Computer alles erkennt, was sich in einem Raum befindet, und die damit verbundene Position kennt, um in der Lage zu sein, über einen Raum so viel wie möglich preiszugeben.”  

Frau, die gerade mit dem BLK2GO am Scannen ist

 

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